СПРАШИВАЛИ – ОТВЕЧАЕМ

Отвечает ведущий специалист-эксперт – государственный регистратор Красноперекопского отдела управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области Юлия РУСАКОВА.

В законодательстве предусмотрены особые требования, содержащие перечень условий договора о залоге как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора об ипотеке, которые признаются существенными. В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными признаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо установлены таковыми соглашением сторон. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеки, определены статьёй 9 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон).

В соответствии с данной статьёй закона в договоре ипотеки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также в договоре обязательно должны быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом ипотеки, а также государственный орган, зарегистрировавший данное право. Данное установление закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Таким образом, при описании недвижимого имущества необходимо указать:

– наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;

– площадь объекта недвижимости;

– адрес, по которому расположен объект недвижимости;

– условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Абзац 3 пункта 2 статьи 9 закона также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков.

Согласно пункту 4 статьи 9 закона обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения. Таким образом, в договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государ­ственной регистрации. Договор, в котором отсутствует какое-либо существенное условие или нарушены правила составления и выдачи закладной, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.