Ярославская областная ежедневная газета Северный Край, пятница, 01 марта 2002
Адрес статьи: http://www.sevkray.ru/news/11/34669/
рубрика: Происшествия
Автор: Евгений СОЛОВЬЕВ.
В стране начал действовать новый Земельный кодекс, который готовит для всех немало не-ожиданностей. Строительство нового моста через Волгу идет семимильными шагами. И все бы ничего, но нервы ярославским дорожникам и чиновникам портит один человек. Его дом и сад находятся на левом берегу Волги, аккурат там, где сейчас ведется строительство. Господин Владимир Алаичев не согласился продать свое имущество в областную собственность, как это сделали 37 его соседей. Часть их домов уже снесена, другие ожидают этой скорбной участи. За земельные участки за-платили только одному человеку – у остальных на землю не было оформленных документов.
Владельцы дач получили от 15 до 70 тысяч рублей компенсации, которая выплачивалась из областного бюджета на основании оценки недвижимости. Алаичев не только не согласился с предложенной суммой, но вообще заявил, что с ним вопрос о строительстве моста никто не согласовал. Поэтому он против возведения этого сооружения и не собирается продавать свое имущество под снос. Он решил действовать по новому Земельному кодексу, который позволяет оформить право собственности на землю. Заявление Владимир Алаичев уже отнес в нужную инстанцию. И если его план осуществится, то земельный участок отобрать у него будет очень сложно. «Это будет что-то страшное. Придется эту землю у него выкупать, торговаться о цене», – заявил нам начальник отдела по строительству моста Ярдорслужбы Николай Аксехин. Так ярославцы почувствовали на себе действие нового Земельного кодекса. Чем он грозит всем нам: гражданам, инвесторам, чиновникам? Мы решили побеседовать на эту тему с Еленой Плесневич, заместителем председателя областного комитета архитектуры и градостроительства. – Елена Владимировна, как Земельный кодекс оговаривает изъятие земель для государственных нужд? Дает ли он дополнительные гарантии ее собственнику? – Изъятие земли всегда существовало в административной форме. В 2001 году сначала вступила в действие ст. 17 Гражданского кодекса, где четко сказано, что изъятие земли может производиться только с помощью ее выкупа по рыночной цене. В Земельном кодексе прописан порядок компенсации ущерба при изъятии, которое может осуществляться только с согласия собственника. Граждане должны быть за год извещены органами власти об изъятии их земель. На выбор им может быть предоставлен либо аналогичный земельный участок, либо компенсация стоимости участка, строений и другого имущества, а также упущенной выгоды. Сохранилась проблема рыночного механизма оценки изымаемой земли для определения компенсации ее владельцу. – На ваш взгляд, в чем главные новации Земельного кодекса? Как они повлияют на жизнь большинства людей? – Кодекс создал правовое основание для частной собственно-сти на землю и прописал порядок отнесения земель к тому или иному виду собственности. В Земельном кодексе также определены переходные моменты, например, получение гражданами бесплатно в собственность земли, которая до сих пор находилась у них в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении. В кодексе закреплены категории использования земель, которые раньше носили ведомственный характер. Это повлечет за собой целый ряд противоречий, которые надо рассматривать как стимул для создания новых форм и принципов использования земли, развития экономических и гражданско-правовых отношений. Например, в Земельном кодексе выделены земли поселений. Теперь станут явными, а потому должны будут решаться проблемы коттеджных поселков, возникших за последние 10 лет за чертой населенных пунктов. Как только в составе такого поселка гражданин попытается зарегистрировать свой объект как жилой дом, так сразу возникнет коллизия: обязательно потребуется адрес, соответственно привязка к некоему населенному пункту и в результате необходимость фиксировать землю как земли поселений. Это неизбежно потребует факта выведения такого объекта или всего поселения из состава земель сельхозназначения. – Земля теперь разделена на три вида собственности. Но это сделано лишь на бумаге – как она будет делиться в реальности? Может ли кто-то забрать ту землю, на которую претендует гражданин? – Настоящее разделение земли по видам собственности произойдет только тогда, когда будут четко определены границы всех земельных участков и объектов недвижимости. Это может быть сделано только в рамках градо-строительной документации, которая устанавливает систему взаи-моотношений между всеми заинтересованными сторонами. Если объект имеет границы, то уже сейчас можно определить, в чьей собственности находится эта земля. Но это еще не значит, что есть гарантии права собственности. Инвентаризация до сих пор фиксировала только границы участков, но не условия функционирования объекта или использования земли, без чего в наших городах конфликтов не избежать. Конфликтов с законами, с населением, наконец, просто с соседями. Земельный кодекс не оставляет недосказанности в этом вопросе, так как обязывает устанавливать границы земельных участков только с правилами использования – градостроительными регламентами. Если кто-то, например, занял своими постройками скотопрогон в жилой застройке и, используя «земельную сумятицу» последних лет, оформил его как свой земельный участок, он сильно рискует. У общественно-сти, у граждан всегда будет возможность оспорить такую регистрацию в суде на основании соответствующей градостроительной документации. – Если раньше гражданин или организация арендовали землю, то теперь они смогут стать ее собственниками? – Не всегда и смотря, у кого они арендовали эту землю. У граждан есть первоочередное право на выкуп арендованной земли. А вот где она будет продаваться, а где нет – еще вопрос. Ясно только, что цены на землю пока будут устанавливать местные власти. Но надо помнить, что только в составе градостроительной документации и на ее основе можно определить, как использовать землю в том или ином месте – продать в частную собственность или, зарезервировав в муниципальной собственности, сдавать в аренду. Беда в том, что градостроительным планированием развития своих территорий у нас не занимается ни один муниципалитет, хотя есть регионы, где власти стимулируют такие подходы, понимая, что в конечном счете это экономическая стратегия региона. – Согласно Земельному кодексу власти субъектов РФ получили право зафиксировать собственность на землю под приватизированным имуществом, которое до приватизации находилось в собственности регионов. Что это значит? – Все юридические лица и граждане, кто провел приватизацию своего имущества, но в установленном порядке не оформил землю как приватизированную, сегодня рискуют не получить ее в свою собственность. Она будет оформлена как собственность субъекта Федерации, который получил право распоряжаться ею по своему усмотрению. Скорее всего, землю продадут тому, кто владеет имуществом, или оформят в аренду на разные сроки. – В Кодексе появился список ограничений и обременений (сервитутов) на использование земли ее собственником. К чему это приведет? – Да, сервитуты впервые прописаны в кодексе, но, на мой взгляд, девяти видов ограничений крайне мало, неясен и способ их оформления. Это тоже часть новой градостроительной политики, которой у нас еще просто нет. Очень важно, что теперь при продаже земельного участка его владелец должен предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях, чтобы инвестор не получил «кота в мешке». В противном случае покупатель может в суде потребовать уменьшения цены или компенсации ущерба. Причем за ограничения прав собственник может потребовать компенсацию. – Действительно ли с выходом Земельного кодекса РФ за отказ предоставить окончательное разрешение на строительство инвестор может потребовать в судебном порядке компенсировать понесенный ущерб? – Да, это очень революционная норма. До сих пор власть достаточно вольно иногда поступала с застройщиками: могла выдать предварительное разрешение, они делали проект, согласовывали его во всех инстанциях, а потом получали отказ в предоставлении земель для строительства. До сих пор судебные разбирательства по таким вопросам тянулись годами – не было ответственности муниципалитета. Сейчас в Земельном кодексе она появилась и в виде прав граждан требовать возмещения ущербов, и в виде требования четких обоснований отказов. – Согласно кодексу местные власти теперь обязаны бесплатно и в двухнедельный срок предоставлять застройщикам информацию о земельных участках, дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков. Готовы ли власти выполнять эти условия? – Сегодня у нас в области это называется проблемой согласований в строительстве. Иногда на получение всех «разрешений» уходит до двух лет. Даже инвентаризация земель в городах не проведена полностью, и это еще больше усложняет дело, потому что у «места размещения» в условиях плотной городской застройки нет информации о смежных пользо-вателях, а они по Земельному кодексу могут предъявить свои права в любой момент. У нас к таким срокам в полной мере не готов никто. – Насколько обоснованы утверждения, что Земельный кодекс даст возможность распродать оставшееся богатство России – землю? – Я выскажу личное мнение. Этот документ по-настоящему способен защитить права граждан на землю. В нем заложены мощные социальные и гражданско-правовые рычаги. Все зависит от людей – будут ли они отстаивать свои интересы с помощью Земельного кодекса. Беседовал