«Бомба» от коммунального председателя

МИТИНГОВЫЕ СТРАСТИ

Действо это представляло собой собрание жильцов, обсуждавших проблему организации товарищества собственников жилья и выбора его председателя. Как правило, такой «митинг» заканчивался ординарно: его инициатор долго и цветисто рассказывал о блестящих перспективах ТСЖ под его чутким руководством, после чего люди выбирали его на должность.

Жильцы искренне надеются, что с этого момента проблемы с оплатой коммунальных услуг, ремонтом помещений и благоустройством территории у них не будет.

На самом деле возможностей для безбедного существования много. Товарищество собственников жилья – юридическое лицо со специальной правоспособностью, дающее огромные преимущества управления многоквартирным домом. Например, заработанные ТСЖ деньги, потраченные на его уставные цели (благоустройство двора, устройство современных парковок, замена устаревшего сантехниче­ского оборудования и так далее), не облагаются налогами. Отношение ТСЖ с поставщиками коммунальных услуг (свет, тепло, вывоз мусора) строится на регулируемых властью тарифах для населения, что не происходит с предприятиями и организациями.

Однако проблема, как всегда, оказывается в пресловутом «человеческом факторе».

СЕРЫЕ БУДНИ

«ДОМОУПРАВСТВА»

Согласно законодательству, ТСЖ в лице председателя и (или) нанятого им управляющего может самостоятельно вести дела с поставщиками коммунальных услуг и техническими службами или воспользоваться опытом управляющей компании. Порой руководство товарищества идёт по первому пути, поскольку сам по себе председатель ТСЖ – лицо избранное, действующее на общественных началах и поэтому не имеющее права на зар­плату (в отличие от наёмного управляющего).

Однако в наше время бесплатно поют только птички, поэтому председатели ТСЖ, не обременённые постоянной высокооплачиваемой работой, берут на себя бремя «домоуправства». В среднем по городу Ярославлю зарплата управляющего колеблется в пределах 8 – 10 тысяч рублей. По нынешним временам немного, но ведь председателю-домоуправу не нужно целый день у станка стоять…

Практика показывает, что вновь избранные председатели ТСЖ, желающие заработать на своём статусе, не всегда четко представляют себе круг проблем, которые им придётся решать. Ведь жизнь состоит не только из митинговых страстей, но и из спокойного, внешне не очень заметного труда профессионалов.

– Хотите, я покажу вам постановление мэрии Ярославля от 17 июня 2005 года под названием «О работах по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов»? – говорит Юлия Пепеляева, эксперт регионального центра по сертификации и развитию жилищно-коммунальных услуг при Ярославском отделении Торгово-промышленной палаты. – Смотрите, одиннадцать листов, на которых более полутора сотен пунктов.

Я листаю перечень работ: «…Проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале – два раза в год; содержание и обслуживание теплообменников (бойлеров) при закрытой схеме горячего водоснабжения, наладка, регулировка систем с ликвидацией непрогрева и завоздушивания отопительных приборов, включая жилые помещения, – один раз в год по мере выявления».

– Хватит? – ехидно спрашивает Юлия Владимировна. – Теперь вы понимаете, что человеку со стороны все эти пункты покажутся абракадаброй? Причём нужно учитывать следующее: когда пять – десять лет назад дома передавались из ведомственного жилого фонда в муниципальный, приёмка велась довольно формально. В итоге половины документов не найдёшь, реальный износ узлов сейчас можно оценить только на глазок. В муниципалитете это понимали, поэтому «райдер» с требованиями по эксплуатации жилья (его я вам только что показала) к ДЕЗам предъявлялся, мягко говоря, не в полном объёме… Сейчас же никто с «частниками» церемониться не станет – необходимо будет работать с полной отдачей. А для этого нужно ЗНАТЬ И УМЕТЬ.

Автор этих строк вызвался присутствовать на стандартной процедуре приёмки от бывшего ДЕЗа сравнительно нового и благополучного девятиэтажного кирпичного дома во Фрунзен­ском районе Ярославля. В его подвале, в довольно ухоженном тепловом узле, были установлены современные приборы для учёта тепловой энергии, оборудование для нагрева холодной воды, насосы для подачи воды в квартиры. Но ни приборы, ни оборудование ни разу не использовались по назначению…

– Вы понимаете, что происходит? – прокомментировала ситуацию Пепеляева. – На деньги жильцов приобретено и установлено современное оборудование, которое должно вести фактический учёт потребления тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение. Вместо этого люди по-прежнему платят за тепло и горячую воду без учёта реального их потребления, по так называемым нормативам. Кроме того, жильцы, имея собственный бойлер, могли иметь в своих трубах горячую воду более высокого качества. Вместо этого они получают из общего водоразбора кипяток, которым обычно теплоснабжающая организация наполняет трубы центрального отопления. И при этом люди до недавнего времени ещё платили ДЕЗу за эксплуатацию никогда не действующих приборов!

…И ЮРИДИЧЕСКИЕ КОЛЛИЗИИ

Что случается, когда «сапоги начинает тачать пирожник», по словам Юлии Пепеляевой, уже сейчас в полной мере испытывают на себе жильцы другого сравнительно нового дома во Фрунзенском районе. Председателем ТСЖ около года назад был выбран человек, до этого торговавший продуктами питания на ближайшем рынке, однако сумевший убедить соседей в своей компетенции.

– Председатель товарищества из общих средств жильцов, выплачиваемых ими на «коммуналку», сделал себе зар­плату в 10 тысяч рублей и нанял бухгалтером свою школьную подружку ещё за «десятку», – рассказывает эксперт. – На том и успокоился, считая, что если дом новый, то поддер­живать его состояние не нужно. В итоге всё кончилось тем, что председатель ТСЖ, поистратив деньги жильцов на зар­платы, не оплатил вовремя выполненные работы по подготовке дома к зиме, и жильцы остались… без горячей воды. Более того, по решению суда несчастные жильцы теперь ещё должны выплатить долг с процентами организации, обслуживавшей этот дом, – 59 тысяч рублей!

В другом доме, – продолжает Пепеляева, – очень активная пенсионерка с компанией единомышленниц после долгой критики действующего правления ТСЖ прибрали управление домом к своим рукам. А что в результате? В первую же зиму из-за неправильной эксплуатации было сломано дорогостоящее нагревательное оборудование. Его новые «домоуправы», не сообщив жильцам, отремонтировали за счёт накопительного фонда ТСЖ за… 120000 рублей! Жильцы этого дома до сих пор не знают, что их накопления за несколько лет приказали долго жить.

Взрывы, обвалы и затопления в сфере ЖКХ демонстрируют, что «коммуналка» – зона техногенной опасности, и дилетантам там делать нечего.

Самое смешное и одновременно грустное в ситуации с вышеупомянутыми домами то, что председатели, ввергающие своих сотоварищей по ТСЖ в подобные несчастья, не несут никакой юридической ответственности за подобную халатность. Всё, что с ними могут сделать «кинутые» соседи, так это переизбрать. Ведь трудовых договоров, регламентирующих обязанности таких «управдомов», доверчивые жильцы, как правило, не составляют.

Чем должны руководствоваться жильцы вновь создаваемых ТСЖ, если они доверяют вести коммунальные дела своему председателю? Эксперты советуют: управдом должен иметь обязательно высшее образование. Причём юридическое, экономическое или строительное. Обладать опытом руководящей работы, поскольку ему необходимо владеть специальной терминологией, знать нормативные документы и уметь строить отношения с поставщиками коммунальных услуг, заключать договоры, в том числе и со специалистами по обслуживанию оборудования. Желательно, чтобы такие люди имели опыт работы в ЖКХ.

– Как бы мы ни ругали наши ЖЭКи, РЭУ и ДЭЗы, – комментирует Юлия Овчинникова, директор регионального центра по сертификации и развитию жилищно-коммунальных услуг, член ярославского отделения торгово-промышленной палаты, – всё же там есть немало хороших и грамотных специалистов.

Кто-то из наших граждан уже дозрел до того, что взял в руки Жилищный кодекс РФ. Впрочем, чаще всего для того, чтобы прочитать о своих жилищных правах. Знать о своих правах необходимо, но лучше начать с главы «Обязанности». Согласно Жилищному кодексу, собственники обязаны выбрать способ управления своим домом, выбрать председателя своего ТСЖ и/или свою управляющую компанию. Сами! В противном случае управлять общедомовым имуществом будут «пирожники», которые решили, что могут «тачать сапоги».

Сейчас начали работу курсы по подготовке руководителей в сфере ЖКХ в ярослав­ском представительстве государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России. Директор представительства академии Александр Иванович Черепанин даёт гарантию, что по окончании 72-часовых курсов специалист с базовым высшим образованием станет профессиональным управляющим многоквартирными домами, о чём получит соответ­ствующий диплом государ­ственного образца. Там же проводятся семинары по следующим темам: управление многоквартирными домами, реализация федерального закона № 185 о капитальном ремонте жилых домов, актуальные вопросы деятельности ТСЖ и т. д.

Людям необходимо понять: сейчас наступает время профессионалов во всех сферах. Дилетанты становятся опасны!