Хозяйка большого дома

До 1 марта 2006 года во всех многоквартирных домах, не имеющих пока самоуправления в виде жилищно-строительного кооператива или товарищества собственников жилья, должны пройти собрания, на которых будет избрана одна из трех форм самоуправления: непосредственно правлением ТСЖ, правлением собственников через управляющую компанию или конкретными владельцами квартир по договору с управляющей компанией. Управление домами, где собрания не состоятся, будет доверено выбранной на конкурсной основе управляющей компании. Но через год вновь должно быть созвано собрание по выбору способа управления.

В Ярославле сегодня лишь 420 многоквартирных домов – 10 процентов от всех жилых зданий – управляются организованными собственниками жилья ТСЖ и ЖСК. А большинство горожан пока в неведении, как объединиться людям, живущим под одной крышей, чтобы от неназойливого сервиса ДЕЗов и РЭУ перейти к коллективному управлению домом. В департаменте городского хозяйства мэрии нам назвали несколько адресов. Мы выбрали самое первое в Ярославле объединение жильцов – «Домострой».

Сегодня дом № 9/12 по Первомайской улице – украшение Красной площади. Светлых, солнечных тонов фасад недавно заново оштукатурен и по-крашен, и, что не часто встретишь, дом оштукатурен даже со двора. Великолепно смотрится богатая лепнина полуколонн и балконов, кованые ворота на высокой арке. В них даже есть дверца с кодовым замком, преграждающим посторонним вход в маленький уютный двор. В идеальном порядке лестницы, подъезды и даже подвалы.

В 1941 году оборонный завод п/я 235, выпускавший секретную по тем временам продукцию – антифриз (тосол) для армии и одновременно разрабатывавший в еще более секретной лаборатории при заводе способы получения каучуков из непищевого сырья, построил для своих сотрудников и рабочих большой пятиэтажный дом на 53 квартиры.

Началась война, финансирование стройки прекратилось на финишной прямой. Лепные украшения сложили в подвале и заселили здание, хотя в некоторых квартирах даже полы не были настелены. Не до того было – война. В ванных стояли дровяные колонки, на кухнях – чугунные плиты. Только в 1956 году бывший литерный, преобразованный в НИИМСК (ныне «Ярсинтез»), смог завершить стройку, оштукатурив фасад и водрузив на место лепные украшения. Дом с «Пельменной» внизу стал доминантой Красной площади.

До 1988 года дом был ведомственным, в ЖКО НИИМСК таких было пять. Потом грянул рынок с его превратностями.

– В 1993 году мы неожиданно из конфиденциальных источников в дирекции НИИМСК узнали, что нас, старожилов «Пельменной», новое руководство института собирается расселять по окраинам города, – рассказывает управляющая ТСЖ Валентина Набилкина. – Поскольку подобные факты в то смутное время уже бывали, мы спешно создали из жильцов инициативную группу и стали добиваться приватизации квартир. Первой подала заявление на приватизацию квартиры тогда еще мало кому известная преподаватель Демидовского университета Елена Мизулина. Ей квартиру, числившуюся по адресу: Первомайская улица, дом 9, разрешили приватизировать. Руководство НИИМСК стало оспаривать решение городских властей, упирая на то, что наш дом под другим только номером – 12 по Советской улице – был занесен в списки памятников архитектуры эпохи совет-ского классицизма местного значения. Что интересно, тот же дом с адресом: Первомай-ская, 9, в списки памятников не попал. Однако приватизацию квартир на этом основании приостановили. Мы дошли до Верховного Совета России, Генеральной прокуратуры...

При президенте Борисе Ельцине приватизация квартир в памятниках местного значения была разрешена. И в конце 1993 года почти все квартиры, кроме семи, жители дома приватизировали.

На этом бы дело и закончилось, но через год группа специалистов из Москвы, работавших по международной программе технического содейст-вия продвижению российских реформ, приехала в Ярославль для консультаций и помощи в разгосударствлении собственности. В качестве эксперимента по созданию обществ домовладельцев ими были избраны в Ярославле 5 домов: четыре кооперативных и один ведом-ственный – дом с «Пельменной». Группа помогла в составлении устава товарищества, и в мае 1994 года на общем собрании жильцов этот устав был принят. Избрано правление – 7 человек из числа наиболее активных и уважаемых квартировладельцев. Собрание единогласно избрало председателем правления и одновременно управляющей ТСЖ «Домострой» бывшего заместителя начальника цеха № 1 НИИМСК пенсионерку Валентину Алексеевну Набилкину. Учли, что опыт руководителя, ведавшего всеми инженерными коммуникациями, командовавшего слесарями, электриками, механиками, знающего толк в финансовых документах, как нельзя более кстати. Плюс энергия и предельная порядочность.

Областной комитет Госком-имущества тогда же передал товариществу в управление подвальные помещения, что впоследствии оказалось весьма выгодно, так как появилась возможность за счет арендаторов содержать в хорошем состоянии цоколь здания и получать дополнительные средства на ремонт. Однако монополию на техническое обслуживание ТСЖ «Домострой» до 1998 года оставлял за собой «Ярсинтез», хотя, как говорит Валентина Алексеевна, товарищество неоднократно предлагало институту полностью доверить управление новым собственникам.

– В марте 1998 года во всем городе завершилась передача ведомственного жилья в муниципальную собственность, – вспоминает Набилкина, – и управление полностью перешло к ТСЖ. Дом нам передали без документации и без ремонта. А долг за ремонт в 40 тыс. рублей мы смогли получить с прежнего владельца только через год, когда это были уже совсем маленькие деньги. Но тянуть с приемом здания мы не стали, потому что оно на глазах ветшало: крыша сгнила, двери в подъездах не закрывались, штукатурка сползала со стен, текли стояки, кое-как стянутые хомутами. Нужно было срочно приниматься за ремонт. В первую очередь стали менять трубы. На правлении решили, что менять будем сразу на более надежные, оцинкованные. Это требовало громадных денег. А мы установили плату за ремонт, содержание и уборку помещений на уровне муниципальных тарифов, сейчас она 5,48 рубля за квадратный метр. С арендаторов много мы тоже брать не вправе: подвалы с низкими потолками, тесноватые, почти без окон. Поэтому берем за аренду всего 170 рублей за квадратный метр. Ремонт инженерных коммуникаций, стояков и частично лежаков закончили только в 2003 году и сразу принялись за фасад и крышу. Кроем ее оцинкованным железом второй год.

Чтобы было понятно, какие деньги требуются ТСЖ, эксплуатирующему старое здание, назову всего одну цифру: за два года на приведение в порядок фасадов правление израсходовало 1 млн. 150 тыс. рублей. А со всех 122 жильцов товарищество собирает в месяц лишь 16 тысяч. Этих денег хватает только на зарплату управляющего (кстати, всего 3 тыс. рублей), бухгалтера, слесаря, уборщицы и дворника. Треть жильцов – льготники. Товарищество собирает с них, как и положено, за тепло и воду 50 процентов от тарифов, а расплачивается с поставщиками ресурсов по полным расценкам. Какое-то время спустя бюджет компенсирует эти затраты, но всегда с задержкой. Кроме того, семь инвалидов, не имеющих льгот, решением собрания освобождены от половины платы – за счет ТСЖ.

– Если товарищество успешнее многих ДЕЗов справляется с ремонтами текущими и плановыми, – говорит старожил дома Ольга Круглова, – то во многом благодаря нашей хозяйке. Она уникальный человек. Не все так о своей квартире заботятся, как она о нашем общем доме.

– Ничего не могу сказать в целом об эффективности товариществ, но если в каждом удастся найти такого председателя или управляющего, как Валентина Алексеевна, то это будет замечательно, – подтверждает пенсионерка Людмила Цирулева. – Она в 6 утра уже на ногах и до 10 вечера хлопочет по дому. У нас тепло всегда дают вовремя, вовремя лестницы и подъезды ремонтируются. Везде железные двери, домофоны. Она и за газонами, деревцами следит, чтобы дети не портили. Прекрасно зная сметы, и ремонтников всегда нанимает добросовестных и на самых выгодных для нас условиях.

По мнению некоторых председателей ТСЖ, сейчас про-цедура оформления и регистрации товарищества хорошо отработана. В департаменте городского хозяйства есть весь комплект нужных документов, специалисты для консультации. Самая же большая проб-лема ТСЖ – недисциплинированность жителей, злостных неплательщиков, задолжников за коммунальные услуги, в том числе не только самому ТСЖ, а и электрикам, теплоэнергетикам, «Водоканалу». ТСЖ перед этими организациями отвечает за жильцов и обязано платить за них полностью и вовремя. Иначе могут последовать всевозможные санкции вплоть до отключения электроэнергии или тепла. А вот у ТСЖ на не-плательщиков меры воздей-ствия менее действенные – убеждение или долгие судебные тяжбы. Если должников окажется много, ТСЖ может и обанкротиться.

«Домострою» это не грозит. То ли благодаря неоспоримому авторитету Валентины Алексеевны, то ли безукоризненному обслуживанию жителей, но никаких конфликтов из-за оплаты в старейшем из ТСЖ города не происходит.