Поскольку подобные ошибки при организации товариществ могут совершить и другие, решили открыть специальную рубрику: «ТСЖ: мнение эксперта». Её готов вести директор ярославского представительства Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России Александр Черепанин.
– Итак, давайте разберём ситуацию по порядку. В сложившейся за многие годы системе дома находились в ведении какой-либо управляющей организации или предприятия. Именно они по договору (заключённому до вступления в силу Жилищного кодекса РФ с органами местного самоуправления) осуществляли комплекс работ, связанных с управлением и обеспечением их технической эксплуатации.
При создании в доме ТСЖ сложившаяся система управления должна быть реорганизована, а все ранее заключённые договоры подлежат перезаключению или расторжению. Приведение в соответствие с действующей нормативной базой схемы управления многоквартирным домом в связи с образованием в нём ТСЖ требует чётких организационных действий обеих сторон (передающей и принимающей). Иначе в будущем может реально возникнуть ситуация, при которой «в берлоге» (читай, доме) появятся два медведя (то есть хозяина) или вообще ни одного.
Безусловно, в каждом муниципальном образовании есть свои особенности организации деятельности. Однако в целом при осуществлении на местах этого «перехода» функции управления домом от одного субъекта к другому незыблемым должно оставаться одно: чёткая последовательность действий, в результате которой, собственно, и происходит реорганизация.
В качестве примера я предлагаю рассмотреть укрупненный порядок взаимодействий структурных подразделений администрации (мэрии) среднестатистического областного города страны с управлениями ЖКХ районов (а также физическими и юридическими лицами) при передаче домов в управление образованному в доме товариществу собственников жилья или выбранной собственниками управляющей организации. Одновременно буду называть возможные «угрозы», возникающие при реализации каждого этапа. Эта схема с определённой корректировкой под специфические условия городов Ярославской области вполне может быть применена и в нашем регионе.
В качестве исходных данных, определяющих сложившуюся (до принятия Жилищного кодекса РФ) схему управления, следует принять следующие:
– между любой управляющей организацией и администрацией (мэрией) был заключён «Договор на управление и техническую эксплуатацию муниципального казённого имущества города»;
– от имени администрации (мэрии) города указанный «договор…» заключали три лица: комитет по управлению городским имуществом, управление ЖКХ администрации города и администрация района (по территориальной принадлежности);
– все районные управления ЖКХ (в Ярославле это акционированные ДЕЗы) наделены полномочиями (и соответствующей доверенностью от главы города) на участие от имени администрации города в общих собраниях собственников помещений в каждом конкретном доме (если в нём имеется доля муниципальной собственности), а также на участие в органах управления ТСЖ.
Предлагаемая вниманию читателей взаимосвязанная последовательность мероприятий не рассматривает предварительные действия при подготовке и проведении общего собрания (в очной или заочной форме) собственников помещений в многоквартирном доме.
Первый этап: оформление протокола общего собрания. После проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме инициатор (физическое или юридическое лицо (лица), являющийся собственником помещений в доме) оформляет протокол общего собрания собственников помещений (далее – общее собрание).
В нём должны быть отражены: дата, время и место его проведения;
информация о его легитимности по факту регистрации собственников, присутствовавших на собрании; повестка дня; информация о ходе обсуждения вопросов, выносимых на общее собрание; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня. В протоколе общего собрания должны быть подписи его председателя и секретаря. К протоколу прикладываются сведения о собственниках помещений в доме, присутствовавших на собрании (списки регистрации).
В списках регистрации в обязательном порядке обязаны быть сведения о рассчитанной доле членов ТСЖ в праве общей собственности на общее имущество (с указанием фамилии, имени и отчества собственника, сведений о принадлежащих ему помещениях в доме, данные свидетельства о праве собственности).
Далее в протокол общего собрания необходимо внести:
– проекты документов, выносимые на общее собрание;
– бюллетени для голосования, в которых собственники помещений в доме выражали свои решения по всем вопросам повестки дня;
– протоколы избранной счетной комиссии общего собрания.
Возможными угрозами для эффективной работы ТСЖ на данном этапе могут быть:
– отсутствие документов, подтверждающих факт уведомления каждого собственника (а не квартиру, как это часто бывает на практике);
– ошибки в расчёте долей участия каждого собственника помещений в доме;
– отсутствие чётких списков регистрации собственников, пришедших на собрание;
– отсутствие надлежащим образом оформленных доверенностей от собственников, по объективным причинам не принимавших участие в собрании;
– отсутствие подтверждающих решение собственников бюллетеней для голосования и протоколов счетных комиссий.
PS
(В следующем выпуске рубрики разговор пойдёт о государственной регистрации товарищества собственников жилья).
Записал Вадим МАРКОВ