Вопрос - ответ

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. При этом п. 2 данной статьи наделяет участника долевой собственности правом по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки для других участников долевой соб­ственности).

Сдача внаём – это распоряжение имуществом, поэтому, на наш взгляд, в данном случае подлежит применению п. 1 приведённой нормы (т. е. для сдачи одной из комнат внаём требуется согласие второго сособственника). 

Дело в том, что «доля в праве собственности» и «комната» – не идентичные понятия. Доля в праве виртуальна, её нельзя выразить в конкретных помещениях. Долевые собственники не владеют каждый своей половиной квартиры, они совместно владеют единым помещением. Определение порядка пользования имуществом, произведённое судом в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, не означает раздела имущества в натуре. Соответственно распоряжаться конкретной комнатой, пусть даже и закреплённой за ним в пользование решением суда, один сособственник без согласия другого не вправе. 

Сдать же внаём по своему усмотрению не комнату, а долю (воспользовавшись п. 2 ст. 246 ГК РФ) он просто не сможет, поскольку по договору найма нанимателю должно быть предоставлено определённое жилое помещение, а не доля в праве (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Договор найма, в котором не будет определённо названо предоставляемое в пользование жилое помещение, считается незаключённым (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Что же касается согласия родителей на распоряжение квартирой, то оно в данном случае не требуется. Отказ от участия в приватизации даёт им право на пожизненное проживание в данном помещении независимо от того, кому оно будет принадлежать в дальнейшем (ст. 19 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2008 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 28.05.2008). Но при этом отказавшиеся от участия в приватизации лица не имеют тех прав, которыми обладают собственники.