С подземной автостоянкой и большими окнами, с мансардами и огромными площадями, дом Игоря Жарова должен был стать новым словом в современной ярославской архитектуре. Однако сегодня, спустя четыре года после начала строительства, этот шедевр по адресу: ул. Ушинского, 6а, в официальных органах мэрии Ярославля называют самовольным строением, которое не первый год стоит без легальных обитателей. Дом до сих пор не принят в эксплуатацию. Как говорят в городской администрации, на вы-строенный дом отсутствует согласованный в установленном порядке проект. Первоначально одобренный проект предусматривал совсем не то, что было выстроено. У дома появились мансарды, которые фактически являются дополнительным этажом. Такое желание возвыситься над землей дорого обойдется. Для того чтобы новостройку приняли в эксплуатацию, надо расселить старый двухэтажный дом, который после появления соседа-великана остался практически без солнечного света. Сколько там прописано людей – известно одному паспортному столу. Но можно сказать, что немало. Так что этот процесс, вероятно, затянется еще не на один год.
Почему три года в центре города строился огромный дом в отсутствие окончательно утвержденного проекта и куда же смотрели специалисты из мэрии Ярославля, государственной инспекции по архитектурно-строительному надзору? Ответа на эти вопросы нет. Но факт остается фактом – Игорю Жарову такое оказалось по силам.
Недвижимость или деньги
Рыночные отношения породили новое явление – индивидуальных частных предпринимателей. Бизнесмены, которые не хотят связываться с созданием юридического лица и готовы к упрощенной форме ведения дела, берут всю ответственность за коммерческие операции на себя.
Игорь Жаров выступал в проекте строительства дома на улице Ушинского, 6а, в двух лицах. Так, всеми вопросами на стройплощадке занималось ООО «РСК «Единство» – структура, где директором и учредителем был Игорь Жаров. Именно с этой фирмой заключали договоры подрядчики, например, «Ярнефтехимстрой», который строил фундаменты и коробку здания.
В свою очередь индивидуальный частный предприниматель Жаров (ИЧП) собирал деньги с инвесторов, которые хотели получить в доме квартиры или офисы. Люди, к слову, здесь собрались солидные – как частные лица, так и организации. Они выкладывали в 2000 году по несколько миллионов рублей за офисы или квартиры в элитном доме. Но когда подошел обещанный срок сдачи объекта – середина 2003 года, оказалось, что дом не принят в эксплуатацию. Кроме того, многочисленные партнеры Игоря Жарова подали иски в суд, требуя от него и ООО «РСК «Единство» заплатить за выполненные работы или поставки материалов.
Постепенно инвесторы, начав общаться между собой, поняли, что оказались заложниками ИЧП Жарова. Прошел год – а воз и ныне там. Отдав в 2000 – 2002 годах Игорю Жарову приличные суммы, они теперь не имеют ни денег, ни недвижимости. В числе таких пострадавших оказалось, например, ОАО «Русьхлеб»: его руководитель намеревался за более чем 10 млн. рублей получить в доме по Ушинского, 6а, офисные помещения и жилплощадь. В «заложники» попало и немало других известных в Ярославле коммерческих фирм.
Самое страшное открылось для некоторых инвесторов потом, когда они узнали, что строящиеся для них помещения были ранее уже проданы... другим людям. В такой ситуации, например, оказалась инвестиционно-финансовая компания «ПрофИнвест». В январе 2003 года компания по договору уступки права требования приобрела у ООО «Инсайд-2000» право на помещение под офис в доме по Ушинского, 6а, что в свою очередь было зафиксировано заключенным между ООО и ИЧП договором долевого участия в строительстве от ноября 2002 года. Заплатив ООО «Инсайд-2000» около 2 млн. рублей, руководство ИФК «ПрофИнвест» ожидало, когда Игорь Жаров построит дом.
Время шло, а дом так и оставался недостроенным. Переписка с Игорем Жаровым и личные встречи ничего не дали – отвечать официально он не стал, а на словах заверял о скорой передаче помещения. Однако час расплаты не наступил. Совершенно случайно в компании узнали, что их офисные помещения в злополучном доме уже были проданы Игорем Жаровым ранее, в сентябре 2002 года, физическому лицу. Встретившись с этим человеком, они узнали от него, что за эти квадратные метры он заплатил Игорю Жарову полновесным рублем. Получается, что именно этот гражданин является первым и реальным потенциальным собственником офиса в 93,5 кв. м, поэтому ИФК «ПрофИнвест», которая также заплатила деньги, осталось только требовать их обратно с ООО «Инсайд-2000» или Игоря Жарова. Поскольку данные лица в добровольном порядке не захотели урегулировать конфликт, компания подала в суд на ООО «Инсайд-2000», желая вернуть деньги, заплаченные по договору уступки прав требования.
После обнаружения факта двойной продажи Игорем Жаровым одного и того же помещения руководство ИФК «ПрофИнвест» подало заявление в прокуратуру Кировского района с просьбой возбудить уголовное дело по статье 159, ч. 4 УК РФ (мошенничество в особо крупных размерах). Получили отказ, но, обжаловав его, бизнесмены добились возбуждения уголовного дела. Сейчас оно расследуется и обрастает новыми эпизодами, появляются и новые пострадавшие.
Некоторые инвесторы, в свое время отдавшие деньги Игорю Жарову на строительство квартир или офисов, стали подавать заявления в суды. Одни требуют от предпринимателя просто вернуть деньги. Другие же настаивают на том, чтобы, раз они вложили средства в строительство дома, за ними было признано и зарегистрировано право собственности на обещанные им квадратные метры. По такому пути, в частности, пошло руководство ОАО «Русьхлеб», желая получить недвижимость взамен когда-то уплаченных миллионов.
Воспоминание
об автостоянке
Игорь Жаров получал привлекательные для застройщиков кварталы в центре города не только под строительство жилья. Мэрия Ярославля в 2001 году фактически делала ставку на этого бизнесмена, предоставив ему без конкурса право строительства первой в городе подземной автостоянки на площади Труда. Ярославцы, конечно же, пом--нят, как вдруг осенью 2001 года на площади Труда в одночасье вырос бетонный забор и закипело строительство. Народные протесты, требования депутатов и даже обращение губернатора в ФСБ с целью проверить финансовую состоятельность предпринимателя Игоря Жарова не возымели тогда на мэрию никакого эффекта – строительство началось, котлован был выкопан.
Бизнесмен и мэрия города в начале 2002 года активно защищали свое детище. На пресс-конференции в городском выставочном зале, который был тогда увешан плакатами с начатыми и за-планированными к строительству объектами компаний Игоря Жарова, предприниматель горячо доказывал свою правоту.
– Что значит «проверить финансовую состоятельность»? – возмущался он запросом губернатора. – Как это можно сделать? Кто может залезть в мои карманы? Только я сам. Наша фирма работает уже три года, мы строим несколько объектов в центре города, расселяем людей.
Тогда и стало известно о грандиозных строительных планах Игоря Жарова. В частности, о строительстве дома с подземными гаражами по Ушинского, 6а, стоимостью 3,5 млн. долларов. Фирма также получила право восстанавливать старые дома на улице Некрасова около «Кред-промбанка», на улице Почтовой около стадиона «Спартаковец» и по улице Нахимсона.
Стоимость строительства автостоянки заказчик тогда оценивал в 70 – 75 млн. рублей (более 2 млн. долларов). Подтверждение о надежном финансировании проекта у его компании, как уверял предприниматель, есть. Более того, все свои объекты, утверждал он, компания строит на частные средства.
Однако весной 2003 года вдруг выяснилось, что Игорь Жаров не справился с миссией, которая была на него возложена мэрией Ярославля. От заместителя мэра по строительству Владимира Смирнова депутаты муниципалитета узнали, что за-стройщик подземной автостоянки на площади Труда сменился. Вместо компании Игоря Жарова ЗАО «Автостоянка ХХI век» ее будет достраивать ООО «Трест «Ярпромжилстрой».
– Оказалось, что у заказчика не хватает финансовых средств на завершение строительства, – признал Владимир Смирнов, – хотя у фирмы имелись официально оформленные договоры с солидными организациями, гарантировавшими объемы финансирования, в два раза превышающие стоимость строительства. До определенного времени я не имел права сказать, что инвестор является несостоятельным.
Развод с женойдорогого стоит
Уже вынесено несколько судебных решений в пользу кредиторов Игоря Жарова. В службе судебных приставов есть около десятка исполнительных листов, по которым с предпринимателя и его компании ООО «РСК «Единство» надлежит взыскать более 10 млн. рублей. Однако по ряду дел уже прошел год, а кредиторы ничего не получили. Дело в том, что судебные приставы, изучая, чем же владел Игорь Жаров на тот момент, пришли к плачевным результатам.
Оказалось, что в конце лета 2003 года он развелся с женой и часть своего имущества, включая доли в компаниях, передал ей. Другое личное имущество типа земельного участка или гаража он просто продал. Его известный темно-зеленый джип «Мерседес» в конце прошлого года нашли обгоревшим в одном из районов области. На Игоре Жарове числились строительная техника и автомобили, и одному из инвесторов дома по улице Ушинского удалось наложить на них арест. Сразу выяснилось, что предприниматель и их уже продал другому человеку, который обратился в суд, требуя освободить имущество из-под ареста.
В общем, служба судебных приставов не нашла у Игоря Жарова имущества, продав которое, можно было бы погасить признанные судом долги индивидуального частного предпринимателя.
Дом может пойти с молотка
Наряду с частными инвесторами дома в борьбу за получение долгов с Игоря Жарова включился трест ОАО «Ярнефтехим-строй», которому бизнесмен задолжал 6,5 млн. рублей за выполненные в 2000 – 2002 годах работы.
СУ-5 ОАО «Ярнефтехим-строй» сооружало фундамент и коробку этого дома с осени 2000 по весну 2002 года. Общая стоимость работ, которые трест выполнил для ООО «РСК «Единство», составила около 19,5 млн. рублей. Из них «Ярнефтехим-строй» смог получить только около 13 миллионов. Так на фирме Игоря Жарова повис долг в 6,5 млн. рублей. Уже осенью 2002 года трест подал в суд на ООО «РСК «Единство» и выиграл дело. Требуя возврата средств, юристы ОАО добились, чтобы служба судебных приставов в январе 2004 года наложила арест на сам недостроенный дом на Ушинского, 6а. Адвокаты Игоря Жарова пытались в суде оспорить это решение, но уже в двух инстанциях потерпели поражение.
По закону об исполнительном производстве судебные приставы теперь должны провести регистрацию дома как объекта незавершенного строительства, а потом организовать продажу этого имущества для расчета с кредиторами. Непонятно, как в такой ситуации быть частным инвесторам, которые давали деньги за будущие офисы и квартиры не ООО «РСК «Единство», а ИЧП Жарову. Если первыми долги будут получать кредиторы фирмы, что останется вторым?
Бесправные инвесторы
Скандал вокруг недостроенного элитного дома обнажил реально существующую в Ярославле проблему защиты прав инвесторов, вкладывающих деньги в строительство жилья и коммерческой недвижимости. Дело в том, что у нас, в отличие от более продвинутых в этой сфере Москвы или Санкт-Петербурга, мэрия практически не контролирует процесс строительства домов и зданий по схеме долевого участия: договоры инвестирования в строительство, заключаемые фирмами и частными лицами, нигде не фиксируются и не регистрируются. Законодательство на сей счет также сверхлиберально – раз объекта недвижимости еще нет, то обязательной регистрации такой сделки у нотариуса не требуется.
– Все, кто покупают недвижимость до ее узаконения, идут на большие риски. Это и нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию, и мошенничества с двойной перепродажей одних и тех же помещений, – поделился с нами своим горьким опытом один из пострадавших инвесторов. – Если бы в городе была налажена система информирования властей о строительстве объектов по схеме долевого участия, специальная служба смогла бы обеспечить защиту прав инвесторов, и такого бардака не было бы.
Юлия Бритвич, адвокат двух инвесторов, которые заплатили деньги ИЧП Жарову и остались ни с чем, считает, что, учитывая пробелы в законодательстве и низкий контроль со стороны мэрии Ярославля, сами инвесторы должны очень внимательно относиться к выбору застройщика.
– Наше законодательство пока слабо отрегулировало вопрос инвестирования средств в строительство жилья с точки зрения защиты прав инвестора, – говорит Юлия Бритвич. – Сейчас инвестор передает деньги и ждет, когда будет построен дом. По закону об инвестиционной деятельности в РФ подобные строительные проекты должны проходить экспертизу, но я таких случаев у нас не помню. Человек при заключении договора инвестирования должен потребовать первичные документы – выделение земельного участка, проектно-сметную документацию и так далее. Кроме того, инвестору должен быть предъявлен договор, по которому заказчик строительства или первоначальный инвестор имеет право привлекать соинвесторов и передавать потом эти квартиры им в собственность.
Валентин СУХОНИН.