ПРОБЛЕМА И ОБЪЕКТ
Это не что иное, как многократно повторяющийся сюжет исполнительной власти по реализации пресловутой и всеми ненавидимой «политики уплотнительной застройки». Её основа, сущность и божество – коммерческий интерес, сверхдоходы (за счёт города и жителей) инвесторов, отдельных руководителей и отдельных ведомств.
Итак, проблема: коммерциализация градостроительной и частично бюджетной политики властей города; соблюдение законов, норм и правил; соблюдение и защита прав и законных интересов жителей Ярославля. Вот такой масштаб!
Объект: проект строительства гостиницы «Мариотт» на 150 номеров, два ресторана, SPA-клуб (подчеркнём – только элитный!); земельный участок застройки – 5000 кв. метров (50 х 100 м = полгектара); объём инвестиций компании «Интер-отель» – 26 млн. долларов (х 23,5 руб. = 611 млн. руб.); высота застройки – 7 этажей (22 метра).
ПРАВИЛА НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ
Речь идёт о новом объекте, его нет в генеральном плане города. Это важно.
Для рассмотрения, анализа и оценки инвестпроекта «Мариотт-Корд-Ярда» инвестор-заказчик обязан представить органам исполнительной власти г. Ярославля и области следующие документы: бизнес-план инвестпроекта, ТЭО и проектно-сметную документацию на объект (полнокомплектную), план организации строительства, расчёты проектировщиков экономической, социальной, экологической и – выделим – коммерческой и бюджетной эффективности проекта. Речь идёт о выгодности объекта для бюджета города – величине налоговых и неналоговых поступлений в 2009, 2010 гг. и т. д. Речь идёт также о долевом участии инвестора в развитии инфраструктуры Ярославля или о формировании, например, нового лесопарка на 1000 лип, берез, елей и прочей красоты – вот это и был бы подарок 1000-летию! И назвали бы его ярославцы Парком дружбы народов.
Должны быть представлены также градостроительные регламенты, проекты планировки, проекты и правила застройки и т. д. Затем должна быть проведена государственная вневедомственная экспертиза инвестпроекта, а также – мы убеждены в законности этого требования – независимая экспертная оценка проекта.
Пакет документов представляется в градостроительную комиссию города (в соответствии с нормативным перечнем документов) для рассмотрения и принятия решения по проекту.
Предложение: независимые эксперты готовы по договору с мэром города выполнить экспертную оценку данного инвестпроекта на хозрасчётной основе.
Так должно быть.
А что имеем?
Соглашение о взаимодействии по реализации инвестпроекта (при полном отсутствии проектной документации и финансово-экономических расчётов) подписано 15 июня 2007 года. Как писал тогда «Северный край», председатель правительства области сообщила, что Минкультуры РФ «предварительно согласовало площадку для размещения гостиницы» при условии согласования проекта с комиссией РФ по зоне ЮНЕСКО.
То есть согласовало… без проектно-сметной документации, без бизнес-плана, землеустроительного дела по земельному участку и даже при отсутствии земельного кадастра, утверждённого муниципалитетом, по муниципальным землям г. Ярославля. Каково? Значит, законы РФ не работают? А как же Градостроительный кодекс и устав Ярославля? (Вернёмся к вопросу ниже.) А как же международные правила, которые не допускают новой застройки в зоне ЮНЕСКО, не говоря уж ни о какой коммерческой застройке?
И это ещё не всё. Представитель сети «Мариотт» в Ярославле С. Бомбусов утверждает: технического проекта отеля пока нет, но… участок земли на Волжской набережной предоставлен (т. е. сдан) сети «Мариотт» в аренду областной властью. Для каких целей? На каких условиях? Далее. Фирма «Мариотт-Корд-Ярд» ожидает заключения Росохранкультуры «по высотности и площади здания». То есть, вероятно, на коммерческой основе снова будет выдано заключение по служебному письму, без проектно-сметной документации, без землеустроительного дела, без… Здесь, по нашему мнению, должна быть проведена изощрённая и беспощадная работа Следственного комитета РФ и прокуратуры. Основание – грубое нарушение законов, строительных норм и правил.
Однако ещё раз о земле и о бюджете. По экспертной оценке, один квадратный метр земли возле Ильинско-Тихоновской церкви стоит не менее 1000 – 1300 долларов, а весь земельный участок – в пределах 117,5 – 152,75 млн. рублей. Вот эквивалент платежей в бюджет.
(Пример: по ул. Максимова управление земельных ресурсов и департамент архитектуры и развития территорий мэрии привязали жилой дом № 4в и тем самым ликвидировали детскую спортивную площадку для школьников. Прямой ущерб жителям микрорайона и городу. Виновные известны поимённо, а наказания пока нет. А надо бы.)
По данному проекту ультрамодерновый, чисто коммерческий бизнес-проект властные чиновники решили встроить в историко-заповедную и рекреационную зоны только по одной причине – сверхдоходы частного капитала. Но такого объёма встройка нанесёт огромный ущерб и музею древнерусского искусства, и особенно Ильинско-Тихоновской церкви, южный портал которой уже отошёл от основного здания. По экологическому загрязнению этот коммерческий объект практически приведёт к девальвации рекреационно-оздоровительной зоны в центре города.
Предложение власти: на этой площадке целесообразно построить для детей планетарий – сферу с мини-обсерваторией – и восстановить масштабно и в современном оснащении областную станцию юннатов, закрепив за ней земли по площади Челюскинцев до Стрелки. Созданное трудом жителей города – неприкосновенно.
Предложение губернатору области: проверить по центру г. Ярославля все арендуемые и, возможно, проданные земли по законности оформления и эффективности для бюджета. Расчётно будет большой эффект.
ЗАКОНЫ И ИХ ДЕЙСТВИЕ
Основа основ в строительстве – Градостроительный кодекс.
Статья 20: «Граждане и юридические лица обязаны: охранять среду жизнедеятельности; осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; (1) не совершать действия, оказывающие вредное воздействие на окружающую природную среду, памятники истории, культуры... и природные ландшафты, ...затрагивающие законные интересы третьих лиц…»
Статья 28 п.4, абзац 3: «Градостроительная документация о застройке территорий… поселений включает в себя: (2) проекты планировки частей территорий… поселений (далее – проект планировки); проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов… поселений (далее – проект застройки). Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации… являются её согласование с органами санэпиднадзора, охраны памятников культуры… с учётом мнения населения».
Статья 35 п. 1: «Генеральный план является основным градостроительным документом, (3) определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий поселений… градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия… экологическому и санитарному благополучию».
Статья 39 п. 2: «Правила застройки (нормативный правовой акт) разрабатываются на (4) основе генерального плана…поселения и включают в себя схему зонирования – графический материал (границы территориальных зон… коды зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны)» (4), п. 5: «Сведения градостроительных регламентов подлежат внесению в государственный градостроительный кадастр» (5).
Резюме. Обратите внимание на нумерацию по наличию обязательных документов только для рассмотрения инвестпроекта – объектов отеля «Мариотт» и Успенского собора нет в генплане и нет в проектах планировки и застройки (см. позиции 3 и 2), нет согласований, мнение населения и профессиональных экспертов отброшено. Нет правил застройки и градостроительного регламента для данной зоны, и тем более они не внесены в госкадастр (см. позиции 4 и 5). В исторически заповедной и основной рекреационной зоне центра г. Ярославля нет места коммерческим объектам. Мы полагаем, что этих документов и не будет, т. к. их написание и подпись грозят реальным уголовным наказанием.
Далее. Статья 45 п. 1: «Рекреационные зоны предназначены для организации отдыха населения…», п. 2: «На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения».
Резюме. Отель «Мариотт» – коммерческое предприятие сервисных услуг с парковкой не менее 240 – 300 единиц грузопассажирской техники в сутки. Успенский собор площадью около 3500 кв. метров с огромным конференц-залом не воспроизводит храм ХIХ века (он имел площадь до 700 кв. метров, с приделами – около 1100 кв. м.). Оба объекта формируют значительную грузотранспортную и экологическую нагрузку на уникальную зону рекреаций.
И наконец, статья 51 п.3: «Государственные градостроительные нормативы и правила являются основанием для вынесения решений органами госвласти и местного самоуправления… в области градостроительной деятельности, а также прав граждан и юрлиц, интересы которых могут быть затронуты…»
Резюме. Соблюдать кодекс – это базовый закон; заявки и строительство заморозить; дать предложения по другой привязке названных объектов. Если же власть решит: «строить» – это законопреступно.
УСТАВ ЯРОСЛАВЛЯ – ПРАВА ЖИТЕЛЕЙ
Жители г. Ярославля при осуществлении территориального общественного самоуправления имеют право (статья 34 устава):
пункт 2). «Осуществлять общественный контроль за выполнением условий владения, пользования, распоряжения… муниципальной собственностью»;
п. 6). «Защищать интересы жителей как потребителей коммунально-бытовых услуг в… городском самоуправлении»;
п. 8). «Вносить предложения в органы городского самоуправления и должностным лицам городского самоуправления по вопросам:
– использования земельных участков под строительство, детские и оздоровительные площадки, скверы, стоянки автомобилей, гаражи… другие общественно полезные цели, если это затрагивает интересы жителей той территории…
– создания на территории, на которой осуществляется территориальное общественное самоуправление, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, здравоохранения»;
п. 14). «Участвовать в разработке и реализации комплексных программ развития территории, направленных на сохранение, возрождение, освоение и приумножение природно-культурного наследия…»
По уставу граждане имеют также право на правотворческую инициативу, что подлежит обязательному рассмотрению органами городского самоуправления, и право на публичные слушания по жизненно важным вопросам – проблемам и законным интересам жителей (статьи 45 и 46 устава). Аналогичные права даёт гражданам статья 7 Градостроительного кодекса в сфере градостроительной деятельности.
НЕКОТОРЫЕ ОБОБЩЕНИЯ И ВЫВОДЫ
Первое. Объект «Мариотт» может рассматриваться как инвестпроект только после подготовки бизнес-плана, ТЭО, технического проекта и другой необходимой документации и при наличии регламентов и правил застройки со стороны мэрии. Ввиду значимости объекта мэр лично обязан представить проект на публичные слушания и дать ему обоснование-мотивацию. Проект может и должен иметь вариантные решения и привязки по месту.
Текущее обсуждение не имеет смысла: нечего обсуждать, кроме «идеи».
Властные структуры вбросили тему в прессу, чтобы «сбросить пар», перегореть всплеску эмоций. Тем временем очень возможно, что за глухим забором археологических раскопок вдруг из «нуля» вырастет первый этаж новодела-отеля. Примеры практики «уплотнительной застройки» в Ярославле показывают, что все такие объекты гонят в застройку почти без проектно-сметной документации.
Второе. Попытка отдельных руководящих лиц мэрии и администрации продавить проект «Мариотт» именно на Волжской набережной весьма вероятна. Но проведённое исследование правовых норм прямого действия – статей № 20, 28, 39, 45 и 51 Градостроительного кодекса и требование защиты прав и законных интересов граждан – жителей города, их участия в разработке программ развития территорий обусловленно и закономерно отвергают такое решение. В противном случае это будет грубым и бесцеремонным попранием закона и прав граждан. Исследование и обоснование отказа в привязке проекта «Мариотт» принципиально и в полной мере относится и к постройке собора.
Мы, эксперты, убеждены в поддержке большинства населения. Мы уверены также в том, что губернатор области, объявивший своими принципами законность и порядок, поддержит инициаторов и экспертов, граждан города в защите историко-культурного и природного наследия г. Ярославля, а заодно и проведёт ротацию кадров в отдельных службах, чтобы направить их силы на развитие города и области, а не на «конверты».
Третье. Предмет обсуждения остаётся сегодня и после 2010 года – застройка центра г. Ярославля. Предлагается организовать экспертный комитет в составе 5 – 7 профессиональных специалистов разного профиля для регулярного реагирования на наиболее важные проблемы жизни города и области.
Четвертое. Идеологию и политику «уплотнительной застройки» надо публично признать порочной и вредной, она выгодна узкому кругу «олигархов местного разлива» и группе чиновников с правом подписи. Массе жителей-граждан она несёт горе, ухудшение условий жизни, болезни, стрессы. Для примера: в центре Кировского района в течение десяти лет ликвидировали на ул. Трефолева детсад районо и детский комбинат «Ярполимермаша». На их месте уже элитные коттеджи. Это и есть уплотнительная застройка! А как же программа Президента РФ по повышению рождаемости и сбережению народа и «2008-й – Год семьи»? И никаких прокурорских расследований? Снова надежда на губернатора области – проверить бы, сколько детсадов и яслей вот так «уплотнили»?
Пятое. Предложить другие площадки строительства отеля «Мариотт», такие наработки есть. Правда, это отдельный вопрос.
PS
От редакции. Губернатор Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко после вступления в должность признала принятую ранее программу «уплотнительной застройки» города ошибочной и порочной и отменила решения приблизительно по 150 объектам, признав правоту жителей, протестовавших против их строительства.
Владимир ТАМАРОВ